【房地产开发】地产行业第24周周报：新房二手房成交同比均呈负增长；MLF利率年内首次下调 环球视点
本周新房成交环比增长，同比增速持续下滑；二手房成交环比下降，同比增速持续下滑。土地市场同环比均量价齐跌，土地溢价率同环比均为负。
核心观点
【资料图】
本周新房成交环比增长，同比增速持续下滑；二手房成交环比下降，同比增速持续下滑。43城新房成交面积为303.4万平方米，环比上升7.6%，同比下降46.8%，同比增速较上周下降了23.6个百分点，一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为15.6%、3.8%、25.1%，均较上周有所增长，同比增速分别为-28.5%、-50.2%、-16.3%，一、二线同比增速较上周分别减少了33.3、34.4个百分点，三线城市同比增速较上周增加了10.5个百分点。15城二手房成交面积为160.0万平方米，环比下降1.2%，同比上升2.1%，同比增速较上周下降了17.8个百分点，一线城市环比基本持平，二、三线城市环比增速分别为-4.2%、6.3%，一、二、三城市二手房成交面积同比增速分别为4.9%、-9.6%、102.9%，一、二、三线城市同比增速较上周分别下降了19.9、20.7、30.9个百分点。
新房库存面积与去化周期环比略有上升，同比有所下降。14城新房库存面积为1.01亿平，环比上升0.3%，同比下降3.2%，去化周期为13.4个月，环比上升0.5个月，同比下降3.8个月。一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.1%、0.0%；一、二、三线城市新房库存面积同比增速分别为2.1%、-13.7%、-14.1%；一、二、三线城市去化周期分别为10.2、12.2、12.8个月，一、二、三线城市去化周期环比分别上升0.2、0.5、0.5个月；一、二线城市同比分别下降7.1、1.6个月，三线城市同比上升0.1个月。
土地市场同环比均量价齐跌，土地溢价率同环比均有所下降。百城成交土地规划建面为1946万平，环比下降29.9%，同比下降27.4%；成交总价287亿元，环比下降60.7%，同比下降47.9%；楼面均价1476元/平，环比下降44.0%，同比下降28.2%；百城成交土地溢价率为4.30%，环比下降25.1个百分点，同比下降23.2个百分点。
本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为143.9亿元，同比上升11.7%，环比上升74.5%。总偿还量为84.4亿元，同比上升67.51%，环比下降20.7%；净融资额为59.5亿元。其中国企国内债券总发行量为96.9亿元，同比下降24.8%，环比上升17.5%；总偿还量为72.4亿元，同比上升87.8%，环比上升136.9%；净融资额为24.4亿元。民企国内债券总发行量为47.0亿元；总偿还量为75.8亿元，净融资额为35.1亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为0.2%，较上周下降1.0pct；相对沪深300收益为-3.1%，较上周下降2pct。房地产板块PE为14.49X，较上周上升0.04X。北上资金对电子、电力设备、汽车加仓金额较大，分别为60.62、45.32、27.63亿元。对房地产的持股占比变化为-0.06%（上周为0.03%），净买入-4.69亿元（上周净买入4.41亿元）。
投资建议
本周公布的5月统计局数据显示，商品房销售面积同比增速由正转负；而从我们跟踪的高频数据来看，6月前两周新房成交面积同比增速持续下滑，销售增长动能持续转弱，居民购房信心和收入预期仍然不足。我们预计6月下旬销售或有小幅改善，因为6月为房企中期销售冲刺关键时点，预期房企将集中推盘和营销。同时本周央行下调了逆回购利率和MLF利率10个BP，是年内首次降息，进一步引导金融机构降低融资成本，释放了加强逆周期调节和稳定市场预期的信号。
我们建议关注三条主线：1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。3）在行业大环境收缩的背景下，重要性不断提升的房地产渠道类公司：贝壳、我爱我家。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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